Sprzedaż licytacyjna przez komornika składników majątku wspólnego

Czym jest podział cywilny i kiedy sąd go zarządza?

W sprawach o podział majątku, z którymi przychodzą do mnie Klienci, najczęściej dążymy do tego, aby jeden z małżonków przejął nieruchomość i spłacił drugiego. To logiczne rozwiązanie – majątek zostaje w rodzinie. Jednak prawo przewiduje sytuacje, w których jest to niemożliwe. Wtedy wkracza instytucja zwana podziałem cywilnym.

Sąd zarządzi sprzedaż licytacyjną składników majątku wspólnego w trzech głównych przypadkach:

• Brak możliwości fizycznego podziału: Mieszkania w bloku zazwyczaj nie da się podzielić na dwa odrębne lokale (chyba że jest to duży dom z możliwością wydzielenia osobnych wejść i instalacji).
• Brak woli przejęcia: Żadne z małżonków nie chce zatrzymać danej rzeczy (np. oboje macie już nowe domy i stary jest wam zbędny).
• Brak zdolności do spłaty: To najczęstszy i najsmutniejszy scenariusz. Jedna strona chce przejąć dom, ale nie ma zdolności kredytowej ani gotówki, by spłacić byłego partnera. Sąd, badając sytuację majątkową, nie przyzna własności komuś, kto realnie nie będzie w stanie uregulować spłaty.

Jak wygląda procedura sprzedaży licytacyjnej krok po kroku?

Gdy zapada prawomocne postanowienie sądu o zarządzeniu sprzedaży licytacyjnej, sprawa wcale się nie kończy. Przeciwnie – wchodzimy w nowy, skomplikowany etap. To nie sąd sprzedaje mieszkanie. Sąd jedynie daje „zielone światło”. Całą brudną robotę wykonuje komornik, działając na wniosek jednego z małżonków.

Musisz wiedzieć, że sprzedaż odbywa się według przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości (lub ruchomości). Procedura wygląda następująco:

1. Wniosek do komornika: Po uprawomocnieniu się orzeczenia, musisz złożyć wniosek o wszczęcie egzekucji w celu zniesienia współwłasności.
2. Opis i oszacowanie: Komornik powołuje biegłego rzeczoznawcę, który wycenia nieruchomość. To newralgiczny moment. Jeśli biegły wyceni dom zbyt nisko, tracicie oboje. Jeśli zbyt wysoko – nikt go nie kupi.
3. Obwieszczenie o licytacji: Komornik ogłasza termin licytacji publicznej.
4. Pierwsza licytacja: Cena wywoławcza wynosi 3/4 wartości oszacowania.
5. Druga licytacja: Jeśli nikt nie kupi nieruchomości za pierwszym razem, wyznacza się drugi termin. Tu cena spada do 2/3 wartości oszacowania.

Ile realnie tracisz na licytacji komorniczej? Matematyka grozy

To jest ten moment, w którym moi Klienci zazwyczaj bledną, gdy przedstawiam im liczby. Sprzedaż licytacyjna to finansowe samobójstwo dla obu stron konfliktu. Dlaczego? Ponieważ sprzedaż wymuszona rzadko osiąga cenę rynkową.

Załóżmy, że Wasze wspólne mieszkanie jest warte rynkowo 600 000 zł.

• Na wolnym rynku, przy dobrej strategii, moglibyście je sprzedać właśnie za tyle, a może nawet drożej po lekkim odświeżeniu.
• W procedurze komorniczej biegły wycenia je ostrożnie, np. na 550 000 zł.
• Na pierwszej licytacji cena wywoławcza to 3/4, czyli 412 500 zł. Jeśli znajdzie się chętny, sprzedaż nastąpi za tę kwotę (chyba że będzie walka licytantów, ale na to nie ma gwarancji).
• Jeśli pierwsza licytacja nie wypali, na drugiej cena spada do 2/3, czyli do ok. 366 000 zł!

To nie koniec. Od uzyskanej kwoty (np. 412 500 zł) komornik potrąca koszty egzekucyjne. Do tego dochodzą koszty biegłego, ogłoszeń w prasie itp. Finalnie do podziału między Was trafia kwota drastycznie niższa, niż gdybyście sprzedali mieszkanie „z ręki” u notariusza.

Kto pokrywa koszty licytacji?

W teorii koszty egzekucji prowadzonej w celu sprzedaży rzeczy wspólnej obciążają wszystkich współwłaścicieli (czyli Ciebie i byłego małżonka) stosownie do wielkości udziałów. W praktyce komornik potrąca je z kwoty uzyskanej ze sprzedaży, zanim w ogóle zobaczycie jakiekolwiek pieniądze na koncie.

Warto pamiętać, że jeśli spłaty i dopłaty przy podziale majątku nie wchodzą w grę i decydujecie się na ten krok, musicie liczyć się z tym, że Wasz majątek stopnieje w oczach. Często powtarzam: lepsza jest chuda ugoda niż tłusty wyrok kierujący na licytację.

Czy jeden z małżonków może kupić nieruchomość na licytacji?

To bardzo ciekawe pytanie, które często słyszę w kancelarii. Odpowiedź brzmi: tak, ale z pewnymi zastrzeżeniami.

Zgodnie z przepisami KPC, w przetargu nie mogą uczestniczyć: dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo oraz osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym. Jednak w przypadku licytacji mającej na celu zniesienie współwłasności (podział cywilny), sytuacja jest specyficzna. Oboje jesteście współwłaścicielami, a nie klasycznymi „dłużnikami” w rozumieniu egzekucji świadczenia pieniężnego.

W orzecznictwie przyjmuje się, że współwłaściciel może wziąć udział w licytacji i kupić nieruchomość. Może to być sposób na przejęcie domu taniej (za 3/4 lub 2/3 ceny), ale wymaga to dysponowania gotówką na wadium i resztę ceny nabycia w bardzo krótkim czasie. Jeśli jednak nie masz środków na spłatę zasądzoną wyrokiem, prawdopodobnie nie będziesz mieć też środków na wylicytowanie nieruchomości.

Co się dzieje, gdy nikt nie kupi nieruchomości?

To patowa sytuacja. Jeśli druga licytacja zakończy się fiaskiem (nikt nie wpłaci wadium lub nie zaoferuje ceny wywoławczej), postępowanie egzekucyjne w tym zakresie zostaje umorzone. Co wtedy?

Wracacie do punktu wyjścia. Jesteście nadal współwłaścicielami nieruchomości, macie prawomocny wyrok zarządzający sprzedaż, ale sprzedaży nie da się zrealizować. Możecie próbować składać wniosek ponownie po pewnym czasie (licząc na zmianę koniunktury na rynku), ale generuje to kolejne koszty. Często w takich momentach skłóceni małżonkowie w końcu „miękną” i decydują się na wspólną sprzedaż na wolnym rynku – co powinni byli zrobić od samego początku.

Pamiętaj też, że jeśli nieruchomość jest zadłużona, brak skutecznej licytacji może doprowadzić do tego, że bank wypowie umowę kredytową i rozpocznie własną egzekucję – co jest jeszcze mniej korzystne.

Jak uniknąć licytacji komorniczej?

Odpowiedź jest prosta, choć wykonanie bywa trudne: dogadać się. Podział cywilny to porażka negocjacyjna obu stron. Jeśli widzisz, że sprawa w sądzie zmierza w kierunku sprzedaży licytacyjnej, masz kilka wyjść:

• Sprzedaż na wolnym rynku: Nawet jeśli jesteście w konflikcie, możecie ustalić (np. w ugodzie sądowej), że wspólnie wystawiacie dom na sprzedaż. Uzyskacie cenę rynkową, a pieniędzmi podzielicie się po spłacie kredytu. To zawsze najbardziej opłacalna opcja. Więcej o tym pisałem w artykule o tym, co wchodzi w skład majątku wspólnego i jak nim zarządzać.
• Przejęcie za spłatą w ratach: Czasami druga strona zgodzi się na rozłożenie spłaty na raty (nawet na 10 lat), jeśli alternatywą jest niepewna licytacja.
• Podział fizyczny z kosztowną adaptacją: Czasem opłaca się wydać 50 tys. zł na przebudowę domu na dwa lokale, byle tylko uniknąć sprzedaży licytacyjnej.

Warto też wiedzieć, ile realnie kosztuje proces. Często uświadomienie drugiej stronie, ile kosztuje podział majątku w wariancie komorniczym, działa jak kubeł zimnej wody i skłania do ugody.